임대사업자 세무신고 시 적용되는 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙

주택임대소득 과세의 핵심인 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙은 2026년 신고 시에도 전세금이나 보증금의 합계액이 3억 원을 초과할 때 그 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 간주임대료를 수입금액으로 산입하는 것이 골자입니다.

 

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3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙 적용 범위와 2026년 소득세 신고 시 주의할 소형주택 기준

월세는 2주택자부터 과세 대상이지만, 전세 보증금은 3주택 이상을 소유한 경우에만 ‘간주임대료’라는 명목으로 세금을 매깁니다. 여기서 가장 헷갈려 하시는 대목이 바로 주택 수 산정 방식인데요. 본인과 배우자가 소유한 주택을 모두 합산하되, 2026년 12월 31일까지는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 ‘소형주택’은 주택 수 계산에서 제외해 줍니다. 즉, 몸집이 작은 주택 여러 채를 가진 임대사업자라면 이 특례 규정 덕분에 세금 폭탄을 피할 여지가 생기는 셈이죠. 하지만 국세청 전산망이 워낙 촘촘해진 탓에 소수점 단위 면적이나 공시가격 변동을 놓쳤다가는 추후 가산세라는 부메랑을 맞을 수 있습니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

첫 번째는 부부 합산 원칙을 망각하는 겁니다. 남편이 2채, 아내가 1채를 가졌다면 합이 3채가 되어 보증금 과세 대상에 진입하거든요. 두 번째는 오피스텔의 용도 구분인데, 공부상 업무용이라도 실제 주거용으로 쓴다면 주택 수에 포함된다는 사실을 간과하곤 합니다. 마지막으로 보증금 합계 3억 원 공제는 인별로 적용되는 게 아니라 ‘전체 주택 보증금 총합’에서 단 한 번만 뺀다는 점을 잊지 마세요.

지금 이 시점에서 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙이 중요한 이유

2026년은 고금리 기조가 어느 정도 안정세를 찾으면서 시중은행의 정기예금 이자율을 바탕으로 산정되는 ‘기획재정부령 적정 이자율’에 변화가 생기는 시점입니다. 간주임대료 계산 시 적용되는 이율이 단 0.1%만 바뀌어도 수백만 원대 보증금을 굴리는 임대인 입장에서는 종합소득세 구간이 달라질 수 있거든요. 특히 건강보험료 피부양자 자격 유지와 직결되는 문제라, 지금 내 주택 수가 정확히 몇 채인지와 비과세 요건을 갖췄는지를 따져보는 건 선택이 아닌 생존의 문제입니다.

📊 2026년 3월 업데이트 기준 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙 핵심 요약

※ 아래 ‘함께 읽으면 도움 되는 글’도 꼭 확인해 보세요.

임대사업자라면 매년 5월 종합소득세 신고 전, 2월에 진행하는 사업장 현황신고부터 철저히 준비해야 합니다. 2026년 2월 10일까지 마감되는 현황신고 데이터가 결국 5월 확정신고의 기초가 되기 때문이죠. 아래 표를 통해 현재 본인의 상황이 과세 대상인지 직관적으로 체크해 보시기 바랍니다.

꼭 알아야 할 필수 정보 및 [표1]

[표1] 임대소득 과세 대상 판정 및 간주임대료 산식

서비스/지원 항목	상세 내용	장점	주의점
주택 수 산정	부부 합산 소유 주택 기준 (소형주택 제외)	다주택자 분산 소유 시 절세 가능	오피스텔 주거 사용 시 포함
과세 대상	3주택 이상 소유 & 보증금 합계 3억 초과	월세 없이 전세만 줘도 비용 인정 가능	3억 원 초과분의 60%만 과세
간주임대료 산식	(보증금 – 3억) × 60% × 정기예금 이자율	실제 소득보다 낮은 과표 형성 유리	금융수익(이자·배당) 차감 필요
소형주택 특례	40㎡ 이하 & 2억 이하 주택 제외	주택 수 제외로 과세 대상 탈피	2026년말 일몰 예정(연장 확인 필수)

⚡ 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙과 함께 활용하면 시너지가 나는 연관 혜택법

단순히 세금을 내는 것에 그치지 않고, 필요경비율을 높이거나 세액감면 혜택을 챙기는 전략이 병행되어야 합니다. 장기임대주택으로 등록된 경우라면 필요경비율을 60%까지 적용받을 수 있고, 기본공제 400만 원 혜택도 챙길 수 있죠. 반면 미등록 임대인은 경비율 50%에 공제 200만 원에 그칩니다. 2026년에는 국세청 홈택스의 ‘임대소득 미리계산 서비스’가 더욱 고도화되어, 보증금 수령액과 주택 보유 기간만 입력해도 실시간으로 예상 세액을 산출해 주니 이를 적극 활용해 보세요.

1분 만에 끝내는 단계별 가이드

먼저 홈택스나 손택스 앱에 접속해 ‘주택임대소득 자가진단’ 메뉴를 누르세요. 본인과 배우자의 주택 수를 입력하되, 앞서 말한 소형주택은 과감히 뺍니다. 그 후 남은 주택들의 보증금을 모두 더하고 여기서 3억 원을 차감하세요. 나온 금액에 0.6(60%)을 곱한 뒤, 2026년 공고된 정기예금 이자율(예: 2.9% 내외 예상)을 곱하면 내가 내야 할 대략적인 수입금액이 나옵니다. 여기서 실제 발생한 이자나 배당소득이 있다면 그만큼을 또 뺄 수 있으니 증빙 서류를 미리 챙겨두는 게 핵심입니다.

[표2] 상황별 최적의 선택 가이드

[표2] 보유 주택 수 및 보증금 규모별 대응 전략

구분	상황 A (전세 위주)	상황 B (월세 혼합)	상황 C (소형주택 다수)
보유 현황	3주택 (전세 10억)	3주택 (월세 100만 + 보증금 2억)	5주택 (전부 소형주택)
과세 여부	간주임대료 과세 대상	월세만 과세 (보증금 3억 미만)	비과세 (주택 수 미달)
추천 전략	보증금 일부를 월세로 전환 고려	월세 소득에 대한 경비 처리 집중	공시가격 2억 초과 여부 매달 체크
핵심 팁	3억 공제 활용을 위한 공동명의	공동명의로 인별 소득 분산	일몰 기한 종료 전 매도 타임 잡기

✅ 실제 사례로 보는 주의사항과 전문가 꿀팁

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제 마포구에서 아파트 3채를 임대 중인 A씨 사례를 들어볼까요? A씨는 보증금 합계가 12억 원이었는데, 본인 명의로만 되어 있어 간주임대료가 꽤 높게 책정되었습니다. 하지만 세무 상담을 통해 배우자와 공동명의로 분산하고, 주택 중 한 채가 전용 39㎡라는 점을 발견해 소형주택 특례를 적용받았죠. 결과적으로 주택 수가 2채로 인정되어 보증금에 대한 세금을 한 푼도 내지 않게 되었습니다. 이처럼 면적 한 끗 차이로 과세 여부가 갈리는 게 부동산 세무의 묘미이자 무서운 점입니다.

실제 이용자들이 겪은 시행착오

“공동명의면 주택 수가 각각 1채씩 늘어나는 것 아닌가요?”라는 질문을 정말 많이 받습니다. 정답은 ‘아니오’입니다. 원칙적으로는 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보지만, 임대수입이 일정 금액 이상이거나 지분율이 높으면 각각의 주택으로 계산될 수 있습니다. 2026년 기준으로는 공동소유 주택의 임대수입 연 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 초과 주택의 지분 30% 초과 보유 시 별도 주택으로 계산하니 주의해야 합니다.

반드시 피해야 할 함정들

간주임대료 계산 시 보증금에서 뺀 ‘3억 원’은 전체 보증금 합계에서 딱 한 번만 공제된다는 점을 다시 강조합니다. 주택별로 3억씩 빼주는 줄 알고 계산했다가 나중에 ‘세금 과소 신고’로 가산세를 무는 분들이 매년 속출하거든요. 또한, 보증금을 받아 은행에 넣어두고 받은 이자 수익은 간주임대료에서 차감할 수 있지만, 주식 투자로 번 돈이나 다른 금융상품 수익은 차감 대상이 아니라는 점도 명확히 구분해야 합니다.

🎯 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙 최종 체크리스트 및 2026년 일정 관리

• 2026년 2월 10일: 사업장 현황신고 마감 (주택 임대 을지 작성 필수)
• 2026년 5월 1일 ~ 6월 1일: 종합소득세 및 지방소득세 신고·납부
• 주택 수 재확인: 부부 합산 소유 주택 중 소형주택(40㎡ & 2억 이하) 제외 후 3채 이상인지 체크
• 보증금 합계산: 전세금 및 월세 보증금을 모두 더해 3억 원을 넘는지 확인
• 이자율 확인: 기획재정부가 발표하는 2026년 적용 정기예금 이자율 확인 (홈택스 공지사항)

🤔 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙에 대해 진짜 궁금한 질문들 (FAQ)

주거용 오피스텔도 3주택 수 산정에 포함되나요?

네, 실제 용도가 중요합니다.

주택임대소득은 공부상 용도가 아닌 ‘실질 과세 원칙’을 따릅니다. 오피스텔에 임차인이 전입신고를 하고 거주하거나, 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함되어 3주택 여부를 결정짓게 됩니다.

보증금을 돌려주고 월세로 전환하면 세금이 줄어드나요?

상황에 따라 다릅니다.

보증금을 낮춰 3억 이하로 만들면 간주임대료는 사라지지만, 대신 받는 월세에 대해서는 2주택자부터 무조건 과세됩니다. 간주임대료는 보증금의 60%에 대해서만 과세하므로, 오히려 고액 월세보다 간주임대료 세부담이 적은 경우도 많습니다.

소형주택 기준인 ‘2억 원’은 매매가인가요?

아닙니다. 국가에서 정한 기준시가(공시가격) 기준입니다.

매매가격이 4억 원이라 하더라도, 매년 4~5월에 발표되는 공동주택가격이나 개별주택가격이 2억 원 이하라면 소형주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 2026년 공시가격을 반드시 확인하세요.

남편 명의 2채, 아내 명의 1채면 누가 세금을 내나요?

각자 소유한 주택의 임대수입에 대해 각자 냅니다.

주택 수 산정만 합산할 뿐, 실제 세금 계산은 인별로 따로 합니다. 남편은 2채에 대한 임대료 수익을, 아내는 1채에 대한 수익을 각각 본인의 다른 소득과 합산하거나 분리과세로 신고하게 됩니다.

간주임대료 계산 시 보증금에서 차감하는 금융수익의 범위는?

임대 보증금을 운용하여 발생한 이자와 배당금만 해당합니다.

수입금액 검토부 작성 시 보증금 운용 수익을 입증할 수 있는 통장 내역이나 원천징수영수증이 있어야 차감이 가능합니다. 단순히 “주식으로 돈 벌었으니 빼달라”는 주장은 받아들여지지 않습니다.

이처럼 복잡한 3주택 이상자 보증금 합산 과세 원칙을 정확히 이해하는 것만으로도 수십만 원에서 수백만 원의 세금을 아낄 수 있습니다. 2026년 신고 시즌이 오기 전, 지금 바로 본인의 주택 명부를 정리해 보시는 건 어떨까요?

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