부동산 거래에서 근저당과 저당은 중요한 개념입니다. 집을 구할 때 이들에 대한 이해는 매우 중요하며, 특히 전세나 월세를 찾는 과정에서 주의해야 할 사항입니다.
근저당과 저당의 정의
저당권
저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 후순위 채권자보다 우선 변제권을 가지는 권리입니다. 담보 대상인 부동산이 대출자의 소유일 필요는 없으며, 담보 설정 시 소유자의 동의가 필요합니다. 저당권은 등기부등본의 을구에 표기되며, 채권액은 대출금액으로 표기됩니다.
근저당권
근저당권은 저당권과 유사하지만, 설정 시 채권액이 대출금액보다 크게 표기됩니다. 일반적으로 대출금액의 120~130%로 설정되며, 이는 채권최고액으로 불립니다. 채무자가 대출금액을 일부 상환하거나 늘릴 경우, 그 금액이 채권최고액 이내라면 재등기할 필요가 없습니다.
근저당과 저당의 특징 비교
| 항목 | 저당권 | 근저당권 |
|---|---|---|
| 취급 | 물권 | 물권 |
| 관련법령 | 민법 | 민법 |
| 표시위치 | 을구 | 을구 |
| 설정할 수 있는 대상 | 소유권, 지상권, 전세권 | 소유권, 지상권, 전세권 |
| 채무불이행 시 권한 | 원금, 이자, 위약금, 손해배상금 | 원금, 이자, 위약금, 손해배상금 |
| 경매신청 및 배당 | 가능 | 가능 |
| 채권액 변동 시 | 저당권등기 변경 필요 | 채권최고액 내에서 증감 가능 |
근저당과 저당의 법적 지위
근저당권과 저당권 모두, 등기부등본의 을구에서 후순위 물권과 기타 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 경매가 진행되어 낙찰이 되면 설정된 금액은 소멸됩니다.
대출 시 주의할 점
대출을 실행하는 은행은 담보물건의 가치 평가를 진행합니다. 이때 선순위 권리가 있는 경우, 담보물건의 가치에서 선순위 변제 금액을 제외한 금액을 기준으로 대출을 심사합니다. 따라서 대출을 신청하기 전에 이러한 사항을 반드시 확인해야 합니다.
소액임차보증금과의 관계
소액임차인의 최우선변제권은 저당권 및 근저당권보다 우선합니다. 이는 임대차 보호를 위해 마련된 제도로, 은행 입장에서는 대출금을 회수할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 대출 시 소액임차인의 최우선변제금액을 고려하여 대출 심사를 진행합니다.
자주 묻는 질문
질문1: 근저당과 저당의 차이는 무엇인가요?
근저당은 채권최고액이 대출금액보다 크고, 저당은 대출금액만큼 표기됩니다. 두 권리 모두 후순위 채권자보다 우선 변제권을 가집니다.
질문2: 대출 시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
대출 심사 시 담보물건의 가치 평가에서 선순위 변제금액과 소액임차인의 최우선변제금액을 고려해야 합니다.
질문3: 저당권이 설정된 집을 임대할 경우 위험은?
저당권이 설정된 집은 경매에 처해질 수 있으며, 이 경우 세입자의 권리가 침해될 수 있습니다.
질문4: 근저당권자와 저당권자의 권리는 무엇인가요?
둘 다 원금과 이자 외에 위약금 및 손해배상금을 받을 권한이 있으며, 채무불이행 시 경매 신청이 가능합니다.
질문5: 근저당권 설정 후 대출금액이 줄어들면 어떻게 하나요?
채권최고액 내에서 금액 변동이 가능하므로, 재등기할 필요가 없습니다.
이처럼 근저당과 저당에 대한 이해는 전세나 월세 계약 시 매우 중요합니다. 집을 구하기 전에 이러한 내용을 충분히 숙지하여 안전한 거래를 진행하시기 바랍니다.
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